Thai Value Investor Webboard

"ใครที่คิดว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ บ้าน ห้องแถวเป็นธุรกิจเสือนอนกิน
ให้ลองไปทำดูครับ แล้วจะรู้ว่า เครียดและเหนื่อยไม่แพ้กิจการอื่น "

จริงๆผมก็สนใจอยู่ครับ เรื่องเหนื่อยนี่ไม่ค่อยกลัวเท่าไหร่
ว่าแต่เครียดนี่เป็นเรื่องไหนหรือครับพี่ CK

จะว่าคล้ายก็ใช่ครับคุณนักดูดาว จะต่างกันด้านรายละเอียดในการให้บริการ กับ โครงสร้างรายได้
พวก cpn mbk sf ซึ่ง เป็น "ศูนย์การค้า" จะมีคอนเซ็ปท์คล้ายกันดังนี้
1. มี magnet ที่เรียกกันว่า anchor tenant มักจะเป็นห้างสรรพสินค้า หรือ ซูเปอร์ฯ หรือ โรงหนัง หรือ โฮมโปร หรือ หลายๆอย่าง (อย่าสับสนกับพวก stand alone นะครับ) พวกนี้มักจะได้ดีลที่ดีได้ค่าเช่าถูกกว่ารายย่อย สัญญาระยะยาวอย่างต่ำ 6 ปี
2. มี facilities พวกที่จอดรถ น้ำ ไฟ โทรฯ อืนๆ
3. มี บริวาร ครับ เป็น shop ย่อยๆ Booth ย่อย Kiosk รถเข็น ที่จอดรถ หรือแม้แต่ ป้ายประกาศ ก็เอามาให้เช่า ค่าเช่ามักจะแพง (เอากำไรจากพวกนี้แหละ)

กรณีของ เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ นี่จะคล้ายกับโรงแรมครับ ตอนช่วง ศก.ไม่ดี มีบาง โรงแรมหันมาจับผู้เช่ารายเดือนด้วยซ้ำ แต่โรงแรมค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสูงกว่าครับ (เช่น เทศบัญญัติในการสร้างเขี้ยวกว่า แถมยังมี กม.เจ้าสำนักอีก เลยต้องจ่ายประกันกับค่า รปภ. ในวงเงินสูง) ต่อไปอาจมีบริษัท รปภ เข้าตลาดนะครับ
ผมลองดูทะเบียนมีหลายบริษัทที่สูงกว่า 100 ล้าน (มูลค่าตลาดปี 47 เกือบ 22000 ล้านบาท ส่วนที่ญึ่ปุ่น บ. รปภ. มีตลาด 90000 กว่าล้านบาทต่อปีครับ)

นอกเรื่องไปเยอะเอา อีกตัวอย่าง ก็โรงหนังเมเจอร์ไงครับ magnet คือโรงหนัง แต่รายรับที่พยุงโรงหนังอยู่คือค่าเช่า(เคยไปถามเช่ารถเข็นดูเขาเก็บเดือนละ 15000 ต่อคันแน่ะ) กำไรก็เอาจากค่าป๊อบคอร์นไง (อันนี้ผมเดานะ)

จริงๆเรื่องของการทำธุรกิจให้เช่านี้ ถ้าคิดจะทำกำไรจริงๆ ต้องเริ่มจากทำเลและราคา(ที่ซื้อ) ก่อนเลย หากทำเลดีเรื่องคนเช่าไม่ต้องห่วง ราคาที่ซื้อจะเป็นfactor หนึ่งที่จะกำหนดเปอร์เซ็นต์ของรายได้ (ค่าเช่า) โดยส่วนตัวจะยึดหลักง่ายๆค่ะ คือราคาเช่าต้องได้ประมาณ8-10% ของราคาซื้อ เช่นตึกแถวนั้นราคาให้เช่าอยู่ที่ 8000 บาท ราคาที่เราจะซื้อก็ควรไม่เกิน 8แสน ถึง หนึ่งล้านบาท ถ้ากำหนดไว้ก่อนซื้อแล้วมักไม่พลาด แต่ต้องใจเย็นๆค่ะ ส่วนในเรื่องของการให้เช่า ขึ้นอยู่กับสัญญาที่เราทำ ส่วนใหญ่ที่ทำจะมีการตกลงไว้ก่อน ว่าถ้ายุติการเช่าจะมีการส่งคืนในสภาพเดิม จึงไม่ค่อยเจอปัญหานี้ค่ะ ทั้งนี้น่าจะขึ้นอยู่กับราคาและระดับบุคคลที่เราให้เช่าด้วย