Thai Value Investor Webboard

ตอบแบบรู้แค่สเน็กๆ ฟิชๆ นะครับ

1. ต้องกู้ครับ ไม่งั้นหาจุดคุ้มทุนยากมาก

2. ต้องประเมินราคาสินทรัพย์ก่อนครับ จะได้รู้ว่าถูกหรือแพง
ปกติผมใช้วิธีบอกแบงก์ว่าจะกู้เพื่อซื้อที่ผืนนี้+อาคาร ให้แบงก์
ที่ไว้ใจได้ไปประเมินราคาให้ครับ (คงจะเสียประมาณสี่ห้าพัน
บาท) ถ้าราคาแบงก์ประเมินออกมาเกิน 14 ล้าน แปลว่าทำเล
ดีแน่ๆ น่าจะคุ้ม แต่ถ้าแบงก์ประเมินให้น้อยกว่า 13 ล้าน แปลว่า
มี discount น้อยเกินไป ยิ่งถ้าแบงก์ให้แค่ 10 ล้านแปลว่าเรา
แบกความเสี่ยงเยอะครับ ไม่ควรซื้ออย่างยิ่ง

ปกติทีมประเมินราคาของแบงก์จะสามารถมากกว่ากรมที่ดินครับ
เชื่อถือได้ ถ้าเขากดราคา แปลว่าที่ไม่ได้ดีเด่นมากมายนัก บาง
ทีกดต่ำกว่าราคาประเมินด้วยซ้ำ

3. ที่เหลือเหมือนคนอื่นๆ ครับ คือหอพักลำบากสุดเรื่องเก็บค่าเช่า
คือปล่อยแล้วไล่ออกยาก ต่อให้จ่ายค่าเช่ากระปิดกระปรอยก็เหอะ

แต่เรื่องอัตราดอกเบี้ย/ภาวะเงินเฟ้อ โดยปกติค่าเช่าจะปรับไปตาม
ภาวะเงินเฟ้ออยู่แล้วครับ (ถือโอกาสขึ้นราคาได้) ซึ่งจะมากจะน้อย
มักจะสะท้อนอัตราดอกเบี้ยอยู่แล้ว แต่โดยรวมอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
ก็จะทำให้ผลตอบแทนจากอสังหาลดลงครับ

ขอบคุณพี่ปรัชญาที่นำเรื่องนี้ขึ้นมาทำให้ได้ความรู้ไปด้วย ตอนนี้ผมสถานการณ์คล้าย ๆ กันแต่เล็กกว่ามากครับ ผมอยากซื้อคอนโดที่ราคา 4 ล้าน เงินเก็บทั้งตัวตอนนี้มี 1 ล้าน ถ้าดาวน์และจ่ายรอบแรกเงินหนึ่งล้านคงหมดไป ไม่มีเงินสำรองเลยสำหรับเหตุการณ์ฉุกเฉินอะไรก็ตาม ส่วนค่างวดต่อเดือนคือ กินไป 3 ใน 4 ของรายได้ต่อเดือน ผมคิดไม่ตกครับว่าซื้อดีหรือเปล่า ภาระทางด้านอื่นไม่มีครับ รบกวนพี่ ๆ ช่วยแนะนำด้วยครับ

ขอบคุณมากครับพี่ stockms, พี่ซีเค และพี่ ๆ ผมคิดมาหลายคืน คงต้องเก็บเงินเพิ่มมากกว่านี้ ความฝันก็คงต้องรอต่อไป

เคยคุยกะพวกนายห้างที่ทำพวกอพาร์ตเมนท์มาบ้างได้ข้อมูลงูๆปลาๆมาดังนี้
1. ควรมีที่ดินของตัวเอง
2. กู้ได้ครับแต่กู้ในอัตรา 1 ส่วน ต่อเงินทุนตัวเอง 1 ส่วน (อันนี้ผมเคยกู้ตังค์ซื้อคอนโดไว้ให้เช่าตอนฟองสบู่คราวก่อน...เหมือนทำงานให้แบงค์เลยครับ...ค่าเช่าได้เท่าไรต้องทูนหัวทูนเกล้าให้มันหมด ตอนนี้ขายเรียบ..เหลือแต่ที่ไว้ปลูกต้นปาล์ม..สบายใจกว่าเยอะเลย)
3. ควรมีรายได้ทางอื่น เนื่องจากคืนทุนนานมาก แล้วก็ไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในวันข้างหน้า โดยเฉพาะถ้าเป็นตึกแรกจะยากที่สุด แต่ถ้าสามารถฝ่าด่านคืนทุนตึกแรกได้แล้ว หลังที่สองจะสบายขึ้นเพราะมีตึกแรกช่วยสนับสนุน (แถวสุขุมวิทตอนนี้พวกนายห้างที่ทำธุรกิจผ้าหันมาทำอพาร์ตเมนท์กันตรึมเพราะธุรกิจผ้าโดนจีนตียับ)
4. ควรมีเงินสดไว้บ้างเผื่อฉุกเฉิน
5. เตรียมใจไว้กับเรื่องจุกจิก

....ขอให้พบของถูกและประสบความสำเร็จเป็นแลนด์ลอร์ดผู้มั่งคั่ง....