NOBLE

[Linzhichange]

[quote="I'mRich"]ได้ยินมาว่าซื้อที่วาละ ล้านห้า ต่อจากไรมอนแลนด์

[Linzhichange]

ราคามาพร้อมกับการเปิดตัวโฆษณาโครงการนี้เลย

http://www.noblehome.com/project/revent/index.php

ผมดูแล้วโครงการนี้น่าจะ sold out ในวันเดียว Noble นี่โดนด่าตลอด แต่ขายหมดเร็วกว่าชาวบ้าน แปลกดี

งบบริษัทนี้ก็อ่านได้ตามหมายเหตุนั่นแหละครับ รับรู้รายได้แบบ % completion

ปีหน้ารายได้เหวี่ยงแน่ ๆ เจ้านี้ backlog เยอะ แต่สร้างช้า  :lol:

Credit ภาษี คิดว่า 30% มั้งครับ ถ้าผิดจะมาแก้ให้แล้วกัน

[Linzhichange]

มีคนถาม PM เรื่อง Noble มาหลายคน บางประเด็นลืมตอบไป ตอบไว้ตรงนี้แล้วกันครับ

ผมแชร์ไอเดียว่าจุดเด่นของ Noble ที่ผมชอบ คือ ระบบการขาย และ product

Noble สร้าง model ใหม่ทางธุรกิจเหมือนกัน

คือไม่ต้องทำโชว์รูม โปรโมทโครงการเยอะ ๆ ขายในโรงแรมดี ๆ และขายให้หมดภายในวันเดียว ลดคชจ.ได้เยอะมาก

และ product เด่นมากคือ ขายทำเล prime ในราคาถูกกว่าคนอื่น

ผลคือ ได้งบโฆษณาบริษัทตัวเองเพิ่ม ได้บอกปากต่อปาก ภาพลักษณ์ที่แย่ ๆ หลายปีที่แล้ว ก็ค่อย ๆ ดีขึ้นจาก learning curve ของผู้บริหาร

วงจรตลาดอสังหา ผมคิดว่ารอบนี้มาได้ไกลมาก ดอกเบี้ยกำลังจะขึ้น อาจจะหนืดขึ้น มี momentum อยู่ แต่ต้องระวังนิดนึงครับ

หลัง ๆ มีสภาพคล่องด้วย ผมก็เลย positive กับตัวนี้ อสังหาตัวอื่น ๆ ก็พอได้ครับ ตอนนี้อสังหาทุกตัวอยู่ในช่วงดีเวอร์ทุกตัว 555 ขอเกาะ ๆไปหน่อย

[Linzhichange]

Revent น่าสนใจดี แต่งบซื้ออสังหาผมหมดแล้ว

หวังว่าคงไม่ทำให้คนซื้ออารมณ์บูด(ที่ซื้อไม่ได้)เหมือน Refine แล้วกัน

Noble ทำการตลาดตรงสู่ลูกค้าเก่งมาก ผมว่า effective กว่าเจ้าอื่น

[Linzhichange]

[quote="Khun-Egg*"]โครงการ Noble Revent ราชเทวีนี่ เมื่อวานไปเดินที่สยามพารากอนมา ห้องมีประมาณ 280 ห้อง แต่คนลงทะเบียนจองวันแรกนี่ 900 คนเลย จนถึงวัน
จับฉลากที่รร.โฟร์ซีซัน น่าจะมีประมาณ 2000-3000 คน เท่ากับว่าโครง
การมูลค่า 1,300 ลบ. นี้หมดแน่นอนครับ Margin เท่าไหร่ไปคิดเองนะครับ แถมพริตตี้คนสวยบอกว่าปีนี้จะมีขึ้นอีก 2 โครงการ

[Linzhichange]

ผู้บริหารบอกตอน annual meeting ว่าหลังประชุม จะไปทำข้อตกลงเพื่อซื้อที่ ไม่คิดว่าจะเป็นแปลงนี้ และเจรจาได้สำเร็จ

ผมว่าก้าวต่อไปของ Noble น่าจะมองไกลกว่าการเป็น boutique developer รายเล็ก ๆ แล้ว

ปล. ผมเป็นแฟนอสังหา แต่ไม่ได้เป็นแฟนหุ้นอสังหานะครับ ชอบซื้อหุ้นที่ถือได้นาน ๆ มากกว่า อย่างอสังหารอบนี้แค่มีติดไม้ติดมือไว้

[Linzhichange]

ที่ดินบริเวณนั้นเห็นเป็นแปลงเดียว แต่มีหลายผืน เจ้าของมีหลายคนครับ และเปลี่ยนมาหลายมือแล้ว

ของ Noble คือ 6 ไร่ครับ เป็นที่ผืนด้านหลังที่ไม่ติดถนน

แต่สามารถออกถนนใหญ่ผ่านที่ดินแปลงหน้าตามกม.แพ่งเรื่องภาระจำยอม

เท่าที่ได้ยินมานะครับ   :lol:

[Linzhichange]

http://inv4.asiaplus.co.th/web_research ... 540301.pdf

ข้อมูลตรงนี้เอามาจากสัญญาการซื้อขาย

ในความคิดผม
Reveal น่าจะเสร็จและพร้อมโอน Q3/11 เพราะตอนนี้เพิ่ง Top off แต่ยังไม่ได้แต่งภายใน + งานระบบเลย
Reform สร้างถึงแค่ชั้น 5 ผมคิดว่าโอนปีนี้อาจจะไม่ทันทั้งหมด

ปีนี้รายได้ผันผวนมากครับ คนถือคงต้องทำใจเผื่อไว้บ้าง

[Linzhichange]

ออกแบบมีจุดขายดีครับ แต่ผมว่า lift lobby สำหรับห้อง 45 ตรม. นี่มันก็แหม่ง ๆ เหมือนกัน
โถงลิฟท์ขนาดเท่ากับห้องนั่งเล่น + ห้องครัว โต๊ะกินข้าวก็ไม่มีที่วาง
บางห้องโถงลิฟท์ก็เล็กนิดเดียว ไม่รู้มีมาทำไม -_-''

จุดเสียอีกอย่างคืออุตส่าห์ตรงข้ามกับ Okura กลับไม่มีอ่างอาบน้ำ

ถ้าราคาขึ้นชั้นละ 1,000 ขึ้นไปข้างบนก็ตรม.ละ 200,000 กว่า ๆ ราคาต่อห้องก็เหยียบสิบล้าน แลกกับห้อง 45m กับวัสดุที่น่าจะธรรมดามาก ๆ กับความแออัด (ที่พยายามดูส่วนตัวขึ้น ด้วยลิฟท์ส่วนตัว) โครงการนี้ Location อย่างเดียวเลย

นักลงทุนคงไม่กล้าเล่นกับ 1,400 units ส่วน real demand ช่วงนี้ก็เรื่อย ๆ เงียบ ๆ

น่าลุ้นจนวินาทีสุดท้ายเหมือนกัน โครงการนี้ วันจองคงไปสังเกตการณ์ด้วยคน

[Linzhichange]

ยอดขายแบบนี้ยังต้องเหนื่อยอีกนานเหมือนกัน ขายได้หลายพันล้าน แต่ยังไม่กำไรนะครับ กว่าโครงการจะกำไรต้องขายได้ 70% ขึ้นไป

ราคาจะปรับ 5% หลังงาน ถ้าไม่ปรับคงโดนคนซื้อวันนี้บ่น 50% ที่ขายไปแล้ว ตรงนี้เป็นจุดอ่อน เพราะทำให้คนซื้อใบจองแย่งโครงการขายอีกช่วงนึง โดยปรกติคอนโดจะปรับขึ้น 3-5% ตอนลงเสา หรือขายได้ 70-80% มากกว่า

และกว่าจะเริ่มขายได้อีก ก็คงต้องรอขึ้นเสาเข็มซึ่งเป็นกลางปีหน้า และอีกทีก็ตอนโครงการเสร็จแล้ว ช่วงนี้คงซา ๆ ไป จนกว่าเศรษฐกิจจะรุ่งเรืองอีกรอบ

ดูจากราคา ผมว่าผู้บริหารมั่นใจโครงการนี้เกินไป อันนี้พลาดที่หนึ่ง คือ Pricing มัน miss ความคาดหวัง 5.9 ล้านของคนดู ads เกินไป โผล่มาห้องอื่นเกือบ 7 ล้านหมดแบบนี้

อีกเรื่อง คือ Place ผมให้พลาดที่เลือก Paragon Mall มันใหญ่เกินไป ดูว้าเหว่ บรรยากาศโนเบิลต้องแออัดยัดเยียดกว่านี้ ผมไม่ได้มาเห็น แต่เดาเอา คิดว่าตลาดคงซาเร็วมาก ๆ

แต่โนเบิลทำได้ดีกว่าที่ผมคาดไว้ ทั้งเรื่องออกแบบ กับเรื่องขายได้ 50% ในสภาวะตลาดแบบนี้ Segment นี้ ก็ถือว่า น่าพอใจแล้วล่ะครับ อ่านบทวิแคะ ผมว่าเชียร์เกินไป พรุ่งนี้จะลงก็ลงเพราะเล่นวิแคะกันซะขนาดนี้นั่นแหละ

[Linzhichange]

ยอดขายแบบนี้ยังต้องเหนื่อยอีกนานเหมือนกัน ขายได้หลายพันล้าน แต่ยังไม่กำไรนะครับ กว่าโครงการจะกำไรต้องขายได้ 70% ขึ้นไป

ขออนุญาติถามพี่ linzhi หน่อยครับว่า ตัวเลขว่าขายได้กี่ % ถึงจะเบรคนี่หามาจากไหนหรือคับ

ขอบคุณครับ

70% มาจากการคุยกับผู้พัฒนาโครงการทั่ว ๆ ไปครับ

ส่วนโครงการนี้ คิดง่าย ๆ ค่าที่ 9 ไร่ = 4,320 ล้านบาท (คิดตรม.ละ 1.2 ล้าน) ค่าก่อสร้าง 30,000-40,000 ต่อตรม. (ขั้นต่ำ) x 140,000 ตรม. (คิดจากเนื้อที่ FAR 1:10) = 4,200 ล้านบาท รวมกัน 8,000 กว่า ๆล้าน

ข่าวเก่า ๆ ก็ประมาณนี้ครับ ตรงกับที่คำนวณไว้คร่าว ๆ
ส่วนเม็ดเงินลงทุนประมาณ 8,800 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าที่ดิน 4,300 ล้านบาท ค่าก่อสร้าง 4,500 ล้านบาท

8,000 กว่า ๆ ก็ประมาณ 60% ของมูลค่าโครงการแล้วครับ

ต้นทุนตัวนี้เป็น budget cost ด้วยครับ actual cost ต้อง revise อีกหลายที รวมถึงต้นทุนตัวดี คือต้นทุนดอกเบี้ยด้วย

ข้อมูลข้างต้นทำกราฟคำนวณ breakeven ได้เหมือนกัน แต่ความรู้ MBA ผมลงหม้อไปเยอะเหมือนกัน

[Linzhichange]

ถามพี่ Pizza พอจะมีรูปตกแต่งภายใจ Refine ออกมารึยังครับ พอดีซื้อไว้ห้องนึง ชั้น F

ทุกอย่างโอเคหมด กลัวเจอล๊อบบี้ติ๊ดไปหน่อย เดี๋ยวปล่อยเช่าให้ญี่ปุ่นไม่ได้