โค้ด: เลือกทั้งหมด
ต้นเดือนมิถุนายน คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบในหลักการร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหลายคนมีความสับสนและอยากให้อธิบาย
จริงๆแล้วคำอธิบายของสำนักงานเศรษฐกิจการคลังที่มีให้ค่อนข้างละเอียดและครอบคลุมค่ะ แต่เมื่อแฟนคอลัมน์เรียกร้อง จึงขอนำมาอธิบายสรุปโดยย่อเพื่อให้ท่านสามารถวางแผนภาษีของท่านได้
หลายคนเข้าใจว่ารัฐปิดหีบไม่ลงจึงต้องมาจัดเก็บภาษีประเภทนี้เพิ่มเติม จริงๆแล้วภาษีนี้แม้จะเป็นภาษีใหม่ แต่ก็นำมาใช้ทดแทนภาษีเก่า คือเมื่อนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้ ก็จะยกเลิกภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ไป
และกระทรวงการคลังก็ชี้แจงไว้ชัดเจนว่า เมื่อจัดเก็บแล้วก็ให้เป็นรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ต้องส่งเป็นรายได้ของแผ่นดินหรือรายได้ของรัฐบาลแต่อย่างใด
ข้อดีของภาษีนี้เท่าที่กระทรวงการคลังแจ้งไว้คือ ช่วยลดความเหลื่อมล้ำ เนื่องจากจัดเก็บในอัตราต่างกัน ผู้มีทรัพย์สินมูลค่าสูง มีภาระภาษีมากกว่าผู้มีมูลค่าทรัพย์สินต่ำ นอกจากนี้ยังลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ในการประเมินภาษี เมื่อลดการใช้ดุลยพินิจ ก็ลดช่องทางที่จะเกิดการต่อรอง และตั้งใจให้เจ้าของมีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ที่สำคัญคือลดการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไรด้วย
นอกจากจะกำหนดว่าเรียกเก็บจากใคร ซึ่งคือ เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของอาคารชุด และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐแล้ว ยังกำหนดไปด้วยว่ามีทรัพย์สินไหนได้รับการยกเว้น ซึ่งหลักๆก็คือสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ทรัพย์สินที่ใช้เพื่อกิจการสาธารณะ ทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ คือไม่ได้ค่าตอบแทน
ในกรณีเช่าที่ แล้วปลูกสร้างอาคาร เจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าที่ดิน ก็มีหน้าที่เสียภาษีในส่วนของที่ดิน ผู้เช่าที่สร้างอาคารใช้งานก็ต้องเสียภาษีของสิ่งปลูกสร้างค่ะ
การเสียนี้เสียเป็นรายปี โดยใช้ราคาประเมินของที่ดิน และราคาประเมินทุนทรัพย์ของสิ่งปลูกสร้างและห้องชุด โดยสิ่งปลูกสร้างและห้องชุดสามารถมีการหักค่าเสื่อมราคาได้
การหักค่าเสื่อมราคาก็แล้วแต่ว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างประเภทใด
กรณีเป็นตึก ปีที่ 1 ถึง 10 หักค่าเสื่อมราคาได้ 1% ต่อปี เพิ่มเป็น 2%ต่อปี ในปีที่ 11 ถึง 42 และตั้งแต่ปีที่ 43 เป็นต้นไปให้หักค่าเสื่อมได้ 76% ตลอดอายุการใช้งาน ให้ดิฉันเดาก็คงมาจากสมมุติฐานว่า ตึกจะมีอายุใช้งานประมาณ 50 ปี
กรณีเป็นสิ่งปลูกสร้างครึ่งตึกครึ่งไม้ คาดว่าทางการมองว่าอายุใช้งาน 25 ปี เพราะให้หักค่าเสื่อมในปีที่ 1 ถึง 5 ได้ ปีละ 2% และเพิ่มเป็นปีละ 4% ในปีที่ 6 ถึง 15 เพิ่มเป็น 5%ต่อปี ในปีที่ 16 ถึง 21 และตั้งแต่ปีที่ 22 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมได้ 85% ตลอดอายุการใช้งาน
ท้ายที่สุด กรณีเป็นอาคารไม้ สันนิษฐานว่า ทางการมองว่าอายุใช้งาน 20 ปี โดยให้หักค่าเสื่อมได้ 3%ในปีที่ 1 ถึง 5 เพิ่มเป็น 5% ต่อปี ในปีที่ 6 ถึง 15 และ 7%ต่อปีในปีที่ 16 ถึง 18 หลังจากปีที่ 19 เป็นต้นไป หักค่าเสื่อมได้ 93% ตลอดอายุการใช้งาน
อัตราภาษีที่กำหนดแบ่งตามลักษณะการใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค่ะ โดย กฎหมายจะกำหนดอัตราเพดานสูงสุดไว้ และอัตราที่เก็บจริงจะประกาศเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยอัตราสูงสุดมีดังนี้
ใช้เพื่อการเกษตรกรรม อัตราสูงสุด 0.2%
ใช้เพื่อยู่อาศัย อัตราสูงสุด 0.5%
ใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม อัตราสูงสุด 2%
ที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์ อัตราสูงสุด 5%
ในกรณีที่ใช้ประโยชน์หลายลักษณะ เช่น ตึก 3 ชั้น ชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้า ชั้นบนสองชั้นใช้อยู่อาศัย ก็เสียภาษีแบบเชิงพาณิชย์ 1/3 และเสียภาษีใช้แบบที่อยู่อาศัย 2/3 เป็นต้น
สำหรับรายละเอียดอัตราที่เก็บ จะเก็บต่อชิ้นนะคะ ไม่ได้นำทรัพย์สินของท่านมารวมกัน ท่านผู้อ่านก็คงจะเห็นมาบ้างแล้วคือ กรณีเป็นบ้านหลังหลัก มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ถ้ามูลค่า 50 -100 ล้านบาท เก็บในอัตรา 0.05% และมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไปเก็บในอัตรา 0.10%
ง่ายๆคือ บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีปีละ 25,000 บาท บ้านราคา 200 ล้านบาท เสียภาษีปีละ 2 แสนบาทค่ะ
แต่ถ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ไม่ว่าจะมีราคาเท่าไร ก็ต้องเสียภาษี ตั้งแต่ 0.03% จนถึง เกิน 100 ล้านบาท เสียในอัตรา 0.3% ค่ะ คือถ้าหลังที่สองมูลค่า 200 ล้านบาท เสียภาษีปีละ 6 แสนบาทค่ะ
ทั้งนี้ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาจากการรับมรดกก่อนที่ พรบ.นี้จะบังคับใช้ มีการลดภาษีให้ไม่เกิน 75% ของภาระภาษีที่ต้องเสีย หรือกรณีซื้อที่มาภายในระยะเวลาหนึ่งปีเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย ก็ให้เวลาสร้าง 3 ปี หากไม่สร้างภายใน 3 ปีก็จัดเก็บภาษีไปเรื่อยๆ โดยอัตราคือ 1%ใน 3 ปีแรก (ยกเว้นหากสร้างภายในสามปี) 2% ในปีที่ 4-6 และ 3% ในปีที่ 7 ขึ้นไป
ดิฉันมองว่า ในระยะแรก อาจมีผู้ขายที่ดินเปล่าออกไป เพราะอัตราภาษีสูงมาก แต่ในช่วงยาวขึ้น ภาษีนี้จะทำให้ราคาที่ดินที่จะนำมาพัฒนา ไม่ว่าจะเพื่อการค้าหรือเป็นที่อยู่อาศัย จะปรับเพิ่มขึ้นทุกปี เพราะนอกเหนือจากต้นทุนทางการเงินที่นำมาซื้อที่ไว้พัฒนา (ประมาณ 7%) แล้ว ยังมีต้นทุนภาษีที่ต้องจ่าย 1- 3% ถือว่ามีต้นทุนในการถือครองเพิ่มขึ้น ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวในระยะเวลา 8 ปี เท่านั้น จึงน่าเป็นห่วงว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนทั่วไป (Housing Affordability) จะลดลง ซึ่งอาจไม่ทำให้เกิดการลดความเหลื่อมล้ำตามที่รัฐตั้งใจเอาไว้
การวางแผนภาษีสำหรับผู้ที่มีบ้านหลายหลังก็คือย้ายไปอยู่ในหลังที่แพงที่สุดค่ะ จะได้เสียภาษีในอัตราที่ต่ำลง แต่ต้องดูเรื่องความสะดวกด้วยนะคะ เพราะท่านจะมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้น ถ้าท่านไม่ไปอยู่จริง เวลามีเอกสารของทางราชการส่งมา ท่านก็ต้องมีคนคอยรับให้ ท่านต้องไปเลือกตั้งที่เขตนั้น ฯลฯ หากมูลค่าบ้านของท่านไม่สูงมาก อาจไม่คุ้มกับการวางแผนภาษีวิธีนี้ค่ะ
อยากถามรัฐดังๆว่า สามีภรรยามีสิทธิ์อยู่บ้านคนละหลังหรือไม่ ถ้าถือตามกฎหมายภาษีเงินได้ของหญิงมีสามีที่เพิ่งแก้ไขไปเมื่อไม่นานนี้ เพื่อมิให้รอนสิทธิ์ของหญิงมีสามีเมื่อเทียบกับหญิงโสด ทางการต้องอนุญาตให้มีบ้านไว้ครอบครองหนึ่งหลังเช่นกันค่ะ